“5:3:2”，曾被认为是购物中心里百货、娱乐及餐饮的最佳比例，这一“金科玉律”如今正在被打破。近日，商报记者了解到，目前我市不少购物中心正在加快业态比例的调整。此前，万达集团董事长王健林更是明确表态：明年开设的万达广场(不含万达百货)将全面取消服饰业态，力争不招零售业态。业内人士对此分析，在经济大环境不理想，电子商务冲击的大背景下，购物中心作出相应调整是必然。
零售实体店“寒意渐浓”
“现在生意不行哦，这几天又连续下雨，来购物的人更少。”9月7日，尽管是周六，但当记者来到位于渝中区解放碑商圈某购物中心内的一家品牌服装店时，销售人员如是说。
“相比去年同期，业绩起码下滑了两成。”该销售人员还说。商报记者也观察到，该购物中心的服装等零售店铺大部分门可罗雀，鲜有顾客光顾。
“今儿是周末，我都是约了朋友到顶楼的电影院看电影。”正在等电梯的市民汪涓告诉记者，她平时很少在购物中心买衣服，一般都是在网上买。
而在沙坪坝三峡广场内的另一大型购物中心里，情况同样不容乐观。“你看嘛，楼下咖啡店坐满了人，而来店购物的人却少之又少。”一运动品牌店工作人员称，“有的顾客我们都认熟了，他们完全是来试衣服尺码，然后回去在网上买。”
据南坪百联上海城购物中心相关人士透露，以该购物中心内零售业态中的服装类为例，今年上半年业绩虽然较去年同期有所增长，但增幅却出现下滑。“去年上半年，我们服装类业绩增速就达到40%，但就目前的状况，预计今年截止到9月，增速仅有25%。”该人士透露。
“购物中心零售业绩不理想的确存在。”昨日，重庆新中地产总经理何伟坚在接受商报记者采访时介绍，从2011年起，该公司旗下就有不少业主反映，其在购物中心承租的服装等零售业态业绩不好，有的甚至无法交租。
据仲量联行的研究报告显示，2012年底至2013年初，国内整个零售市场的销售额增长开始放缓，2012年底，上海、北京两地分别仅有两三家零售商场实现了销售额增长率上升，大部分商场的销售额增长率均有所下降。
购物中心掀起业态调整潮
在万达集团的2013年度上半年工作总结会上，董事长王健林提出，万达广场要减少零售业态占比，特别是减少服饰类零售业态占比，增加生活类业态占比，比如美发、美甲、书吧、教育培训等。2013年四季度以后开业的万达广场，二楼将全面取消服饰业态，力争不招零售业态，2015年之前把已经开业的72个万达广场二楼业态调整完。
“不过，万达广场在重庆项目何时调整，具体怎么调整，目前还不方便透露。”万达广场重庆方面人士透露。
万达并不是购物中心调整业态比例的个案。据商报记者了解，我市不少购物中心也启动了业态比例的调整。
“集团总部方面早在去年初就有了调整业态比例的想法。”位于较场口的日月光中心项目相关人士日前向商报记者透露，今年年初，该购物中心启动了调整。该人士透露，以服装为主打的零售业态与餐饮、娱乐业态占比将从原来的5:5调整为3:7。
而南坪百联上海城购物中心相关人士则介绍，今年7月份开始，购物中心便实施了调整方案。“原先，我们项目以服装为主打的零售业态占比达到60%，而餐饮和娱乐各占20%。”该人士称，调整全部完成之后，餐饮和娱乐两大业态及新引入的一些服务功能业态占比共计提升到60%，而零售业态占比缩减至40%。
而位于观音桥商圈的大融城也于今年5月底宣布启动业态调整。“除了保留大部分快时尚服装品牌，将通过引入新商家，丰富和提升教育培训、儿童活动等业态及品牌。”大融城负责人、重庆融科光控实业发展有限公司执行总经理周颂明告诉商报记者，零售业态占比将从原来的70%缩减至60%。
9日，南坪星光购物中心负责人则在接受商报记者采访时表示，业态比例仅仅是一种参考。“以南坪星光购物中心为例，我们也在作部分调整，但是对于业态比例并未作太多考虑。”该负责人介绍，针对卖场商品结构较为单薄的问题，未来还将增加一些商务男装和成熟女装品牌;同时，完善价格层次，以满足在卖场所在区域消费者的不同需求。
调整目的旨在吸引客流
根据中华全国商业信息中心的统计数据，2013年上半年全国百家重点大型零售企业服装商品零售额同比增长6.9%，增速较上年同期低2.9个百分点。何伟坚认为，服饰类零售业态的租金水平一直较高，但业绩普遍下滑，无法持续贡献高租金，也是目前各购物中心调整业态比例的重要原因。
“除了新建的购物中心以外，还有不少由传统百货改建而成的购物中心。”重庆零售商协会秘书长李运杨表示，过去，购物中心往往只是采取零售、餐饮和娱乐等几种业态简单叠加，但这种模式在目前市场走低和电商冲击的情况下已经陈旧不堪，转型体验式业态才能提升客流和业绩。
“此外，各类购物中心品牌同质化也较为严重，尤以服装类零售业态最为明显。”李运杨说，如今购物中心的服饰频繁打折，反而降低了对客流的吸引力，导致购物中心内服装实体店业绩不佳。他还表示，万达广场减少零售业态占比，特别是服饰类零售占比，也是为了减少与万达百货的业态重合。
其实，零售向来是毛利与规模的平衡游戏，价格是核心。线上胜在便宜，线下赢在体验。何伟坚表示，在服装、消费电子、家电和图书等标准品上，电商对传统零售渠道的冲击已非常明显。但是，电商还难以将一杯热气腾腾、香气四溢的咖啡送到你的面前，也无法提供父母和孩子一起游戏的快乐与满足。这或许才是各大购物中心的机会所在。
合理布局业态 实现差异化经营
根据德勤与中国连锁经营协会的报告，截至2011年底，中国已开业购物中心总量为2812家，但到2015年，这一数字预计将达到4000家。业内分析，由于消费者对高端消费和体验性消费的需求越来越大，传统百货单一的业态形式满足不了当下的消费群体，因此，多家企业嗅到其中商机，开始大力进军创新型购物中心，力图分羹市场。
但高纬环球研究部数据则显示，从目前国内购物中心空置率来看，一线城市购物中心平均空置率接近10%;二线城市中，重庆、沈阳、青岛及厦门几个城市由于部分项目招商未达到市场预期，购物中心空置率高达15%～20%。
中国连锁经营协会与德勤华永会计师事务所在去年年底合作发布的《2012中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》就已经指出，我国购物中心已步入调整的高峰期，建议三线以下城市的购物中心开发不能头脑过热，须审时度势;而一、二线城市购物中心应注重对运营能力的建设，要以消费需求为先导，明确定位。
据市商委相关人士介绍，截至去年年底，我市主城和区县，已经建成并投入使用的大型购物中心达70余个。“以解放碑商圈为例，不足一平方公里范围内，购物中心数量就达五六个。”该人士表示，竞争激烈，势必要求各购物中心打造差异化经营。
“差异化经营并非一句话就能实现。”重庆新中地产总经理何伟坚则认为，个性化经营模式受到的制约因素有很多：如顾客消费水平、业态组合、品牌丰富度、经营者的管理水平等。“升级改造、业态调整、增强体验感受均是未来购物中心发展的方向，至于具体内容，要根据每个购物中心的特色以及弱点针对性地提出，不能一概而论。”何伟坚表示。
“购物中心的建设应从目标市场着眼，从规划上做起，一切都要围绕满足论证的目标市场需求进行规划和设计、施工及招商。”李运杨则认为，有目标明确的前瞻性，购物中心才能有鲜明的风格，合理的布局，创新的人流和物流组织，提档升级的预设，才能为零售商今后的经营留下广阔的空间。
另外，李运杨还表示，无论是前提市场调研，还是预设定位，非常关键的因素就是要弄清楚，项目究竟是为谁服务?这就要求企业要对所在地消费趋势、消费文化，包括消费者消费倾向做深入研究。
