瞄准完善的商业链条,打造高端商业载体品牌,以商业组合拳的形式出击,努力发挥传统文化与地段优势……同样是祖庙商圈的核心区位,与丽园广场一条路之隔的岭南天地,正在探索传统商圈的现代商业业态。
喧嚣的祖庙路旁,点上一杯卡布奇诺,慵懒度过一下午,偷得浮生半日闲。悄然之间,承载祖庙商圈振兴期望的岭南天地逐步揭开神秘面纱。佛山岭南天地位于禅城祖庙东华里中心地段,规划土地面积约65万平方米,规划建筑面积(地上)约150万平方米。这一区域包括有佛山祖庙、东华里古建筑群是国家重点保护的文物,还有简氏别墅、嫁娶屋、孔庙、李众胜堂祖铺等22处文物建筑及街道。该项目将保留佛山风情风貌,充分挖掘佛山粤剧之乡、陶艺之乡、武术之乡、美食之乡的历史文化特色,同时融合时尚元素和现代化设施,为佛山精心打造一个优质的市中心综合发展项目。
住宅、办公楼、零售、酒店﹑餐饮、娱乐、旅游及文化等多功能设施一应俱全。目前,岭南天地一期揉合了特色传统文化和现代消闲生活元素,以文化、旅游、商业、休闲为四大支柱。记者就岭南天地和祖庙商圈的发展、以及外界的担忧与困惑对瑞安房地产公司助理总经理张国 进行了专访。
lv愿意来禅但难找好卖场 商业档次亟需提升
“佛山商业问题是按照以前的商业载体情况,即使lv愿意进来也找不到好卖场。佛山的商业消费力为什么外流?因为长期工业发展,一定程度上忽视了商业发展。因为一些国际品牌在佛山根本就找不到,根本没得选择。所以很多高端消费客户在别无选择的情况下只能去广州、去香港,而年轻的消费群更有到外地消费的习惯。”张国 说。
禅城区委书记区邦敏提出,禅城区要在“强中心”战略下千方百计增强商业氛围,发挥核心街区的重要作用,推进祖庙传统商圈的发展,保持传统商圈浓厚商业氛围,这对于商家来说是一个很好的信号。佛山工业经过近二十年的迅猛发展,现在需要服务业来作支撑。
禅城是否在工业化进程中错过了第一轮的商业发展?张国 的判断是:“商圈发展没有太迟,只有人气不足。”上海早有“上海新天地”,佛山现在建设“岭南天地”也不会太迟,将来会有很好的发展空间,希望岭南天地将来可以成为佛山商圈的一张新名片。
此前传统祖庙商圈存在的问题是档次偏低,继续发展下去,势必会在周边区域商圈陆续崛起中呈渐衰之势,成为各界担忧的问题。
张告诉记者,随着佛山近几年城市化水平的加快,佛山未来商圈面积将超过100万平方米,千灯湖片区、广佛智城、东平新城等等相继崛起,区域内商圈竞争激烈。在“强中心”战略下,祖庙商圈的改造中岭南天地占了大部分,岭南天地在未来发展中最重要的是提高档次,营造浓厚的商业氛围,提升自身的核心竞争力。
“未来佛山城市格局和商贸服务业会有很大改变。祖庙商圈的建设需要进行统筹规划。岭南天地需要明确自己的传统优势和地段优势,错位发展未来的商业经营模式,明确应该引入什么样的商业。事实上,佛山写字楼密度最高区域还是在祖庙商圈,岭南天地在商业地产上大有可为。”他说。
给足时间培育 高端商圈才会渐入佳境
祖庙商圈的人气集聚问题也让各界担心。很多人担心禅城核心区在改造过程中拆多建少,人气流失,造成中心城区空心化,周边新兴商圈正在加速崛起,而目前改造中的祖庙商圈由于暂缺高端消费载体,佛山高端消费已经外流至广州、香港等地,年轻的消费群更有到外地消费的习惯。
“我们对人气聚集、留住人的问题并不担心。”张回应称,在拆迁改造过程中,祖庙路和人民路两条路做临时商业街,商业街后面做临时停车场,目的就在于在改造的同时持续营造商业氛围。国庆期间,岭南天地开始试运行,逐渐引进一些国际一线知名品牌进入佛山,这深受市民欢迎。
佛山人为什么要去广州、深圳、香港购物?佛山消费力为什么外流?高端品牌太少、佛山商业面积的供应量太少是一个客观现实,如果有规划、有档次的商业中心多了,一些一线品牌进入佛山,就能够留住人们在这里消费。
而最高端的国际品牌消费商,广州、佛山都遇到了同样的问题,由于距离港澳的地缘关系,一直以来,港澳对于珠三角高端消费确实发挥出了强大的虹吸效应。“我们知道,连广州也是最近才有了一线奢侈品品牌集聚的太古汇。”他说。
但业界有一个共识是,国际的发展趋势是大陆与香港的差距逐渐缩小,内地消费商圈的吸引力逐渐上升,这为内地奢侈品行业的发展带来了新的发展机遇。“经过调研分析,我们的购物中心将会引入一些本地没有的品牌,相信岭南天地会吸引大批外地顾客前来消费,带动商业发展。”
事实上,我们看到,仅广州而言成功的商圈有的是自然形成的,有的则是规划的成果。比如广州越秀商圈都是自然形成,持续繁荣,而天河商圈就是近年来成功规划的典范。张说,岭南天地的规划性与设计性较强,岭南天地将着力提升品牌档次,提升核心竞争力。但是期间有一点要明确,商圈在发展过程中,不能太急功近利,商业发展需要时间,商业的运行需要长期培养,也只有给足时间高端商圈才会渐入佳境。
这正如几年前,一些国际品牌纷纷选择进驻广州大学城,虽然所面对的都是学生消费群体,学生的消费水平并不高,商家也并不赚钱,但商家却成功做了品牌推广,在大学生中培养品牌辨识度和忠诚度。张说,“相信每块商业地产都需要一定的培育期,都需要耐心去培养,同样,岭南天地也如此。”
接下来,岭南天地还将在12月2日—11日以协办者身份推进今年的佛山美食节。众所周知,美食节已经举办了多届,但档次亟需提升,“我们希望今年的美食节重在提高档次。”
既有岭南特色又有国际品牌
岭南天地距离佛山地标祖庙仅一步之遥,是佛山的商业与经济中心,坐拥传统文化优势,在岭南天地的对外宣传中,充分挖掘佛山粤剧之乡、陶艺之乡、武术之乡、美食之乡等文化特色,使其成为佛山展示城市文化精髓的综合社区,一直是其定位中的重要内容。
张对此表示,像东华里片区的祖庙大街,在100多年前是著名的商业大街,后来随着环境的改变而导致自然衰落,如今,要利用好这些文化资源进行旧城改造,必须利用好禅城的文化资源优势,“比如我们需要精工细作地解决老房子格局如何适应现代商业的问题。”
商业与文化捆绑在一起,传承传统文化、助推传统文化的市场化、艺术化,赋予传统文化新的生命力,也成为题中之义。
“在挖掘传统文化优势的过程中,岭南天地的思路是注重文化的碰撞与交流,有碰撞才会有火花,有火花才会有进步。”张说,例如在饮食行业,岭南天地除了有本地的美食餐厅、本地的石湾米酒,还会有广州、香港的美食餐厅进驻,形成竞争之势。大家将看到,在岭南天地,香港的满记甜品与岭南小吃来个pk,封伟民的传统石湾陶艺与西班牙顶尖陶瓷来个pk。但就在招商过程中,他们发现,佛山商业老字号的商业观念要起来难度很大。张举例说,比如一些老字号品牌并不觉得自己的商业模式存在问题,一年生产一两吨也并不愁销路。
“老字号不是你给他一个地方就可以,而是需要你帮他去重新树立商业理念。我们看到香港的荣华饼家、澳门的杏仁饼,其实都是百年老字号,但是他们以现代人能够接受的包装方式赢得了现代人的喜爱,也可以出入大雅之堂。我们希望有更多的佛山老字号能够在这里进行更高档次的包装提升。”
商圈兴盛与否不由道路宽窄决定
“作为商家,我认为祖庙商圈的发展需要政府支持。”张说,比如政府可借鉴珠江新城的一些做法推出一些优惠措施,多听听商家的声音、多开放一些商家和公司进驻,在税收方面、在办理驻点上能够设立绿色通道等。
“商圈的发展需要政府更开放一点,多倾听商家的声音,多倾听他们的意见,吸引他们进驻岭南天地,聚集人气。”他说,同时,岭南天地地处禅城老城区,老城区的道路扩展或是新建基本不可能,也希望政府有关部门能处理好交通问题。
令外界的担忧是,祖庙商圈具有悠久的传统文化优势,但交通相对滞后,佛山旧城区正在进行改造,旧城区交通环境日益恶化,政府需要引导提升商业氛围,解决交通方面的问题,否则难以提升整个商圈的竞争实力。
道路的堵塞与路窄是否会成为岭南天地发展的颈瓶?张回应说,在好的商圈周围,堵车是避免不了的问题。道路窄并不成为商圈兴盛发展的障碍,相反路太宽,反而很难聚集起人气。世界上很多商圈发达的地方,道路都比较窄。这其实是一个辩证命题,世界上一些著名的步行街,往往是人多路窄,商圈人气高,能提供给顾客好的消费就好。在商圈的发展过程中,商业气氛的凝聚,人气的聚集才是最重要的。而随着城市的发展,进出特大商圈乘坐公共交通也是必然的趋势。