深圳零售物业的平均空置率接近10%，而在空置率有上升趋势的同时，今年预计还将有9座大型购物中心开业，共新增77万平方米的零售商业面积。而在少数成熟商圈的购物中心之外，大多新兴商圈的购物中心将面临空置和招租困难的难题，业内甚至预计“未来全市优质零售物业空置率将有急升的可能”。

　　这些新增大型购物中心内的零售商业面积将靠哪些市场来消化?多家房地产服务机构的统计和分析都显示，越来越多以ZARA、H&M为代表的快时尚品牌，看中深圳日益成长的80、90后年轻消费人群而进驻深圳，租赁购物中心内的商业面积以迎合消费人群，它们的进驻也部分填补了那些新增购物中心的商业空间。业内人士表示，未来将有更多国际知名快时尚品牌进入深圳市场，为消费者带来更多选择，亦有助于深圳零售商业市场形成更丰富而合理的品牌结构。

　　不同商圈租金两极化

　　根据高力国际研究显示，2013年第一季度，深圳宝安区的海雅缤纷城和天虹两家购物中心正式开业，为零售物业市场带来21.1万平方米的新增供应，使得深圳零售物业的整体库存面积增加至218.18万平方米。

　　“新增购物中心的入市让深圳零售物业的平均空置率达到了7.86%。”高力国际深圳商铺服务部董事林丹表示，这环比上个季度上升1.1个百分点。而来自仲量联行的数据也显示，一季度深圳优质零售物业空置率较上季上升3.5个百分点。

　　此外，记者了解到，位于福田区的新城市广场由于正在进行内部装修调整，也使得空置率大为上升，预计今年底才重新招商开业;而宝安区由于海雅缤纷城和天虹购物中心的新开业，尤其是海雅缤纷城的大规模入市，带来全区空置率小幅上升;其他区域空置率则基本与上季度持平。

　　来自仲量联行的数据显示，一季度国内外零售商虽呈现扩张态势，扩张步伐却较谨慎，零售地产市场复苏较缓慢。对于深圳而言，目前购物中心的租赁需求主要为餐饮和时尚品牌零售商，成交也集中在核心区的优质商场，此外部分商场继续租户调整，然而效果不理想，导致空置率没并有太大改善。

　　在这种购物中心新增供应、空置率上升趋势的背景下，购物中心的租金在小幅下降。来自高力国际的报告指出，2013年第一季度，深圳市大型购物中心首层平均租金录得每平方米每月917.16元(按实用面积计算)，与上季度相比轻微下降0.91%。“购物中心租金两极化非常明显，其中成熟商圈的优质购物中心，如万象城、金光华广场和COCO PARK，租金均在1000元/月/平方米以上;而新兴商圈，尤其是宝安和龙岗的购物中心则希望通过租金优惠吸引及培育优质租户，故租金仍定位在较低水平。”林丹表示，但随着关外配套逐渐成熟，人流越来越多，这些片区未来租金会逐步上升。

　　林丹预计，未来三个季度，深圳成熟商圈的购物中心租金水平将继续坚挺，由于在新兴商圈购物中心的租金定位仍会明显低于成熟商圈，将会拉低深圳整体租金水平，平均租金水平将有微幅下降;受新增供应的影响，空置率水平也预计会上升。

　　零售物业空置率或急升

　　此外，高力国际统计显示，预计今年还有9座大型购物中心正式开业，包括欢乐海岸购物中心、沙井京基百纳广场、星河盛世CoCo City和万科广场等，共计约77万平方米新增供应投放市场，其中超过60%集中在宝安和龙岗区。“预计2013年深圳购物中心平均空置率会有较大上升，平均租金会有轻微下降。”林丹表示，随着这一市场未来供应会有大规模上升，“如何吸引客户并提升客户重购率，成为购物中心面临的重要挑战，如何差异化定位、增加客户体验成为提升竞争力的主要途径。”

　　而在一手商铺交易方面，记者从仲量联行了解到，今年头3个月深圳一手商铺销售成交量达到13万平方米，比上年同期高出2.33倍，并且市场上可出售的优质零售物业仍显得较为缺乏。

　　仲量联行深圳零售地产部副董事程怡认为，未来深圳零售商的扩张态势仍将持续，但预期扩张步伐会继续放缓，同时，大量新增供应推出市场，但零售商对新商场租赁需求较为谨慎，目前未开业的优质零售物业预租情况未为理想，预租率较上季没有明显提升，业主的预租压力增加，部分项目将有延迟开业的可能性。因此，程怡预测未来全市优质零售物业空置率将有急升的可能，从而影响整体租金升幅，“现有核心区的优质项目租金将继续稳定增长，支撑全市平均首层租金平稳上升，但因零售商需求谨慎，预计租金上升空间有限”。

　　什么样的消费才能“填补”购物中心?有业内人士告诉记者，以ZARA、H&M为代表的快时尚品牌正成为80、90后主力消费的品牌，与此同时这一类品牌也能吸引到大量年轻消费人群，因此不少国际知名快时尚品牌近期相继进军深圳市场。

　　记者了解到，在今年第一季度，多个国际快时尚品牌进驻深圳购物中心。服饰方面，forever 21已确定进驻深圳海岸城，目前已开始围挡装修，预计今夏可以和深圳消费者见面，面积超过2000平方米;餐饮方面，香港圣安娜饼屋深圳首家店铺将进驻宝能太古城，2月1日第二家店将在海雅缤纷城试业;同时，香港百佳集团旗下高端精品超市TASTE，以及与香奈儿渊源至深的时尚IMAX影院——卢米埃影城，将入驻海上世界。

　　快时尚品牌抢滩购物中心

　　这些快时尚品牌纷纷抢滩深圳的原因正在于80、90后的消费稳步上升，而同时他们又偏好这类快时尚品牌。林丹解释，首先，深圳零售商业市场近年持续向好，社会消费品零售总额的增长速度虽有所放缓，但仍维持一定的升幅，这表明居民的消费需求亦呈稳步上升的趋势;其次，越来越多优质购物中心开业，零售物业发展相对成熟;再次，偏好快时尚的80、90后渐成消费主力军，越来越多国际知名快时尚品牌在深圳的大型购物中心落地开花。

　　“早年的ZARA、H&M、UNIQLO等品牌已在深圳经营多年，品牌深入人心，亦培养出一批忠实消费者，这也使得近年GAP、MUJI、TOPSHOP等品牌相继在罗湖、福田及南山的多个大型购物中心落子布点，而未来，还将有这类品牌进入深圳。”林丹表示。

　　这类品牌的进驻将为新建购物中心带来更多的年轻消费人群。有业内人士分析，对消费者来讲，这类品牌款式新颖多样、更新速度快、价格适宜、紧贴潮流，可以用相当实惠的价钱购买到款式几可媲美国际顶级品牌款式的服装，能为购物中心带来消费能力较强的年轻消费人群，而这些人都是商场的中坚消费力量。

　　“以前，喜爱快时尚国际品牌的深圳消费者往往喜欢到香港购买，因为香港店的款式更新颖、更新速度更快、价钱更优惠、购物环境更好。但随着近年越来越多这类品牌进入深圳，这些产品的款式及价格的差距正在缩小，而只存在汇率的问题，深圳店的更新速度仅略慢于香港店一个月左右，加上经常有折扣优惠，香港店的价格优势已不太明显。”林丹表示，深圳新开的购物中心环境亦毫不逊色于香港的购物中心，而消费者在本地消费还能免去舟车劳顿，因此，越来越多中产消费者更愿意选择留在深圳本地消费。

　　“这些快时尚品牌的商铺更倾向于选择位置优越、交通便捷、规模较大、业态丰富的购物中心，对面积的需求亦较大，一般要500—2000平方米。”林丹透露，可以预见，随着深圳未来更多购物中心和大型综合体落成，将有更多国际知名快时尚品牌进入深圳市场，为消费者带来更多选择，亦有助于深圳零售商业市场形成更丰富而合理的品牌结构。