一向被实体商业视为“洪水猛兽”的电商如今也开始面临转型，对于实体商业来说，这是一次扳回一城的机会。

　　根据睿意德近期发布的《消费涉及趋势下的新北京商业地产》显示，电商市场增长率持续下行，红利期结束，商户的竞争加剧，主流平台全面向线下渗透，实体与电商之争宣告结束。

　　根据易观机构数据显示，今年前三季度，国内网上零售额达3.4651万亿元，增速为26.1%，而2014年、2015年分别是49.9%、36.2%，这三年网上零售额的增速一路下滑。

　　与此同时，平台商户之间的竞争加剧，推广费用高企，这一方面造成了商户的回流，电商品牌开始开设线下体验店、快闪店进行引流和销售；另一方面，电商平台也开始积极进行破局探索。

　　今年10月，马云在云栖大会上表示：“纯电商必死，新零售即将诞生。”这并非马云喊的口号，去年京东以43亿元战略投资区域性商超永辉超市并成为其第二大股东，今年11月20日，阿里巴巴又宣布战略投资20亿元三江购物，成为这家社区商超企业的第二大股东。

　　被电商压制多年的实体商业以及商业地产商似乎看到了喘息之机。

　　与房地产调控力度持续加大，销售及土地政策全面收紧不同的是，实体商业被国务院上升为改革的新方向，并且给予了减轻税费、加强财政金融支持等红利。

　　虽然借着政策的东风，但是实体商业要想改变近几年的颓势并非一朝一夕就能完成。

　　由于土地供应的收缩，支撑北京实体商业回暖的资源并不充足。2016年，北京商办用地成交规模不足去年的60%，主要释放于通州和大兴，主城区的商办用地几乎被瓜分，而远郊的产业支持尚未形成，近郊将成为商办用地主战场。目前，北京近郊商办用地均价已经在逐渐追上主城区。

　　而在土地价格不断攀升之际，实体店铺的增长不无意外地趋冷，今年北京市场对商铺投资持冷静态度，价格比去年上涨27%，去化率提升2个百分点，但仍旧不足50%，去化压力仍旧很大。

　　这逼迫着开发商逐渐选择轻资产运营，睿意德中国商业地产研究中心总经理崔崇彦表示：“现在大家发现商业持有的成本越来越高，没有办法用租金去平衡。这就自下而上地去逼迫我们重新考虑变现模式，北京现在就非常明显，拍地政策对持有要求非常严，但是对于退出机制，包括持有、证券化等等，这些顶层设计都没有做。”

　　与此同时，开发商还得为之前几年的不理智“还债”。2016年新开业购物中心145万平方米，与之前计划开业的221.7万平方米比较，开业率仅54%。这其中近40%的无效供应大都是2011年到2014年之间开发商对商业项目不够谨慎造成的，还有一部分是受到品牌拓展速度放缓的影响导致延期开业。

　　2017年计划开业153万平方米，预计能够如期开业的项目可以达到80万-90万平方米，北京商业地产全面进入了存量竞争时代，市场的空白区域已经不存在了。在有限的市场空间内，如何抓住市场的痛点将成为实体商业复苏的关键。

　　随着城市的扩容，层级的打破，不同区域、不同年龄的消费者购买能力、审美水平、价值观都不再那么割裂，即便是远郊的人群，也有能力与意愿去消费，而消费的重心从结果转变为过程，因此，未来商圈的分布更加扁平化，购物中心从以档次、业态为维度的协同式发展，转变为更加碎片化的集装箱式的发展。

　　如果能够抓住新时期的商业市场的特点，或许实体商业将再现转机。

　　在崔崇彦眼里，百货或许会是最先复活的产业我认为百货会成为下一代购物中心新调整的模式，百货具备了非常强的感性温度的服务，同时具备了非常精细化的运营操作。”

　　重回北京的老佛爷在今年实现扭亏为盈，百盛在上海和成都相继进行改造，这都被认为是百货复出的信号，在政策的保驾护航下，这样的信号或许也在预示着商业地产的春天即将来临。