近些年，商业地产的开发正在成为新兴力量,并且迅速延伸至更为广泛的三四线城市。

　　“三四线城市的商业地产既不限购也不限贷，成为开发商选择的热土。”诸如此类的评论在业内不绝于耳。

　　三四线城市无疑是一块诱惑极大的“蛋糕”。万达集团、娃哈哈商业地产、新世界百货等纷纷下沉三四线，寻求突破。而跨国服装品牌进入三四线城市也已是大势所趋。

　　然而，三四线城市的商业发展真能如想象中的顺风顺水吗?

　　外表看起来很美

　　楚风由于工作原因已经有几年没有回老家了，他的老家是位于苏北的徐州。带着从北京回来的优越感，楚风本想跟几个好哥们炫耀下，这几年穿过多少品牌服装，逛过多少高档商场，他还特意穿了一件国际品牌的外套去参加聚会。不过到了聚会现场，他发现大家的衣服基本都属于国外的品牌。

　　这不由得让楚风回忆起离开家乡刚去北京的时候，最流行的一定是美特斯邦威、森马的服饰，当时这类衣服在徐州很受欢迎，因为普遍处于几十元起步价的阶段，容易被年均收入2万元左右的徐州人接受。但是过了短短几年时间，这些店面的生存状态却大不如前。

　　“要不就买件更好的，要不就去网上淘点便宜货。”朋友如是说。在楚风看来，改变徐州消费习惯的很大一部分原因是因为购物环境的改变。

　　在楚风远赴北京之前，徐州的商场屈指可数，并且大部分是传统的百货业态，购物中心少之又少。但这次回来之后，楚风看到一站式购物中心正在逐渐受到欢迎，而老式传统的商场正经历转型之痛。以往很知名的老商场身影渐渐淡去，但是类似某某购物中心，某某广场逐渐成为主流。

　　不难发现，类似万达广场这样的全国性质的商业巨头开始抢滩徐州，商业项目如雨后春笋般纷纷出现。据了解，在2013年底开业的徐州云龙万达广场中，有约80%的品牌首次入驻徐州，包括国际快时尚H&M、UNIQLO等上百个国内外品牌。

　　是的，在几年前，徐州还很少有人了解商业地产这一概念，而今天，徐州商业地产已经发展十分迅猛，越来越多的知名地产企业把目光聚焦在徐州这片热土：东区的云龙万达广场、月星环球商业广场、金龙湖国际风情小镇、泰隆商业街、世茂广场，高铁板块的高铁时代广场、欧蓓莎国际商城，新城区的中茵广场，西区的华厦广场、铜山新区的圣罗兰广场，更不用说中心区的荣盛商业广场、苏宁广场、雨润城等项目了。

　　遍地开花或成海市蜃楼

　　各大商业集团对徐州或者说是三四线城市无疑是青睐的，用楚风的话来总结就是“京城里有的咱们这儿都有”。 近日，步步高商业董事长王填便表示：“高歌猛进是今年全年的主旋律，在新增的40余家门店中，大部分都会出现在县级城市，因为消费者在下沉，所以渠道也必须继续下沉。”

　　但是，楚风在高兴之余也同时也察觉到了一些问题，比如商场内过高的空置率。

　　近些年，三四线城市的商业地产像是打了鸡血一样，迅速发展。但是，众所周知，一个商场的建立从最初的项目选址，到后期的招商过程，以及后期的物业运营都很关键，其中一个环节处理不好，都会影响后面的进程。在很多三四线城市，许多开发商都是在并不具备综合体开发经验的情况下进入市场。所以，接踵而至的招商难、销售难、开业难、经营难开始密集困扰着各地的商业地产项目。

　　“商场里很多国际奢侈品品牌并没有真正开业，只是在店内张贴出海报而已。”楚风感叹，“匆匆经过看还可以，细看之后就发现大牌们对三四线城市还是很谨慎的。”

　　事实上，任何事情都具有两面性。奢侈品快速深入三四线城市有可能会丢掉一线城市。一线城市的人面对三四线城市具有优越感，在三四线城市或其消费者中取得成功会影响品牌在一线城市的接受程度。而如果品牌一味专注规模、忽视创新，那么他们最终将会显得档次较低而丢失一线城市。

　　显然，三四线城市的商业运作如若照搬一线城市模式会出现运营危机。

　　大众品牌的宠儿

　　不过除去奢侈品品牌，不少定位面向大众的国际品牌表示出对三四线城市浓厚的兴趣，日前，ZARA中国执行总裁艾伟民在接受采访时便表示，ZARA有向三四线城市进军的意向。“目前来讲，在中国已经有超过50个城市有我们的门店。对于三四线城市，其发展和消费者对时尚的追求和一线城市相同，如果当地有一个很好的选址，且消费者也有需求的话，会在三四线城市开设门店。”

　　据adidas “通向2015之路”战略透露，其计划在2015年到达1400个国内低线城市。目前，阿迪达斯在超过900个国内低线城市运营店面。

　　另外，在中国广阔的三四线市场上还有着许许多多属于这个市场的“名牌”，它们几乎不在一二线城市露面，但它们却仍然可以健康地生存。“这几年出现了很多模仿国际快时尚风格的小品牌，价格更便宜，发展的还都不错。”这个现象让楚风印象深刻。

　　事实证明，在三四线市场，终端已经成为非常重要的品牌载体，承载着更多的角色与职责，而不仅仅是售卖。换句话说，如果入驻知名的商场，即便这些国内快时尚品牌服装并不知名，也仍然能够轻易赢得众多消费者的光顾。

　　“国内快时尚品牌很适应三四线城市发展的节奏，好奇当国际大众品牌全面进军三四线城市，会出现两虎相争的情况吗?究竟会鹿死谁手呢?”楚风带着疑问坐上了返京的列车。